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住宅情報サイトで普通に売られている競売不動産。競売不動産も不動産を安く買う選択肢の一つ

不動産投資を始めようと思い、勉強を始めました。

マンション区分所有、マンション一棟、戸建て、駐車場などいろいろ候補があると思います。

そもそもなぜ不動産投資を始めようと思ったのか?

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不動産投資を始めようと思ったきっかけは?

そのきっかけが「金持ち父さん 貧乏父さん」です。

この本の中でいちばん重要な点は1点です。それは、

  • ポケットに入るものが資産
  • ポケットから出るものが負債

です。

ファイナンシャルフリーの生活を目指すのであれば、絶対に読むべき1冊です。

じゃあ一体どんな不動産を買ったらいいのか?

不動産仲介業者はいっぱいあります。最初は区分所有がいいかな?と思い、何冊か本を買って読んでみることしました。

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最初に買ってこれいいな!と思った本

最初は、日本財託という東京都内23区に所有する自社物件を販売している会社です。

中古ワンルームは「東京23区」を買いなさい! リスクがリスクでなくなる収益マンション選び / 重吉 勉 / かんき出版

本を読んでみると、まずは1棟目の物件を買い、繰り上げ返済をして、完済し、2棟目を買い、1棟目の家賃収入と2棟目の家賃収入をどちらも繰り上げ返済に回し、完済して、またそれを繰り返していけば完済までの期間が短くなり、完済後の家賃収入は全て自分の収入になるというものでした。

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このやり方をいいな!と思い、予約をし、面談に行きました。 名古屋のオフィスに行きましたが、オフィスも洗練されており、高級感がありました。

そこで、幾つかの物件を紹介されました。

所有物件は?

どれも1800万を超えていました。家賃が9万だとしても、表面利回り6%くらいです。

販売するのは自社物件なので、仲介手数料はないのですが、それにしても20平米前後の物件にしては高い!

管理費と修繕積立は約2万くらいで、固定資産税や不動産取得税などは何も言われませんでした。

簡単な計算ですが、管理費、修繕積立で月2万、固定資産税で月1万だと、経費を引いた収入は6万になります。

また、1800万+金利で、繰り上げ返済の期間や金額にもよりますが、2%と低金利で見積もったとしても、総支払額で2000万は必ず超えてきます。

じゃあ、実際いくらになるの?と計算すると、実質利回りで3%程度です。

3%なら悪くない?!と思うのですが、もう少し深く見る必要があります。

じゃあ月々の実際の収入は?

管理費、修繕積立、固定資産税などの経費を引いた金額が6万でしたね、そこから家賃集金代行などで5%とられます。

ということは、6万 × 0.95 = 5.7万になる。

で、月々の返済は?

2000万 ÷30年 ÷12 = 5.5万

30年での融資が取れれば、この時点ではプラスですが、たった2千円です!

入居者が退去したら、次の募集のために原状回復しないといけませんし、入居者が見つからなかったら収入はゼロです。(サブリースなら収入はありまうが、5年くらいすると、家賃の減額に伴い、一方的に支払額を減額してきます。)

サブリースは本当に使えない制度です!不動産屋がアパートを売りたいがために、作った制度でしょう。

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競売不動産との出会い

それから、本気の勉強が始まりました。色々勉強していくうちに、どういうふうに物件の情報を仕入れるのか、どういった方法で購入するのかが、一番大切だと分かりました。

ただ、athomeやsuumo、楽待などを見ても、高い物件しかないし、いい物件を見つけたとしても、買付予約が入っていたり、融資の受け方もよく分からなかったりします。

なるべく安く買いたい!と思い、探していたら、「競売不動産」という言葉に出会いました。

競売不動産とは、簡単に言うと、ローンの返済ができなくなった人が、銀行に物件を差し押さえられて、競売にかけられて、強制的に売却手続きをする物件です。(抵当以外にも、訴訟により、賠償金支払いのために、競売にかけられることもある)

ただ、人によっては、負債返済できなかった物件だから「嫌だよね…」という人もいますが、競売にかけられた物件は、不動産屋によって落札され、リフォーム後、よく販売されています。

競売不動産は業者によって落札され、リフォーム後再販される

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もう住んでる方もいるかと思うので、ここでは、具体的な写真の掲載は避けますが、落札価格1800万の戸建てだと、2400~2600万前後で再販されていることが多いです。500万くらいは儲けが出るんですね!

(ただ、宅地建物取引士の資格と、不動産業として届け出をしていない場合、個人での売買は5年以内は税金で半分もっていかれますが)

なので、中古で探した物件が実は昔競売にかけられていた物件というのは、結構多いんです!その物件が競売にかけられていたことは言わなくてもいいですからね。(もし、事故物件の場合、次に入居する方に対しては説明義務はありますが、二人目以降は言う義務がないんですね、言うか言わないかは善意があるかどうか、ただ聞かれたことは答えないといけないので、聞いたら教えてくれると思います)

情報が少ない競売物件、抵当にかけられるって住んでる人はどうするの?

安く買える可能性のある競売物件ですが、入札するのに全く無知では、何に気をつけたらいいのか分かりません。例えば、

  • 今住んでいる人はどうするの?
  • 住んでいる人はいけないけど荷物だけは残っるけど、どうしたら?
  • もし、住んでる人が出ていってくれなかったら?

など、不安が沢山あるのも競売不動産です。

私自身も、競売不動産を専門に取り扱う業者に話を聞きにいきましたが、自分自身でも競売不動産にもっと詳しくならないといけないと思い、勉強を始めました。

競売不動産をもっと理解するためには

基礎知識を身につけることはどんなことであっても大変重要なことです。どんな仕事でもまずは基礎を学びますよね? じゃあ競売不動産の基礎って何?となったときに、業界にいない私にとっては、まずは競売不動産についてかかれた教科書で勉強することでした。例えば、

  • 裁判所の売却スケジュール
  • 抵当権について
  • 建物の保全について
  • 退去の方法など(基礎知識と実務の部分)

法律の知識も必要ですからね。

資格の勉強は競売不動産についての理解を高めることができた

法律に関する部分も多いのが競売不動産です。やはり、競売不動産は中を見ることができないというのと、建物に致命的な欠陥があったとしても、落札後は購入者の責任ということです。

また、住宅ローンの返済ができずに競売にかけられた物件の場合、落札後も前の所有者(住宅ローンが払えなかった人)が住んでいることもあり、じゃあどのように退去してもらう?など基礎的な知識を学ぶことができました。

競売不動産を専門に取り扱う業者の方は、「本来は、退去する側が引っ越し費用を支払うけど、実際は、落札代金は銀行にもっていかれるので、お金がない。なので、引越し費用も負担してあげて、これで引っ越ししてくださいね」ということが実務と言ってましたね。

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競売不動産入札をしてみた

基礎知識の勉強が終わり、実際に競売不動産を入札してみました。自分でも、入札はできるのですが、決まった期間内に管轄する裁判所に行かないといけないということもあり、競売不動産を専門に取り扱う業者にお願いをして、入札代行をしてもらいました。入札代行は、物件の下見、見積もり&予想落札価格の算定、入札代行、落札後の物件引き渡しの手伝いなどをしてくれます。退去する方との交渉もしてくれます。個々の部分は、専門知識がないと揉めることにもなりかねませんからね。

今まで、6件ほど入札しましたが、まだ落札なし! 5万の差で落札できなかった物件もありました。トホホ…気長に続けるしかないですね

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自宅も競売で落札可能

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実は、競売不動産であっても住宅ローンを借りることができます。ただ、競売不動産の場合、入札には基準価格の2割を振り込まないといけません。(落札できなかったら後日返金)自己資金が必要ということですね!

また、落札できたとしたら、1ヶ月後には、売却手続きとなるので、残りの代金をすべて支払わないといけません。期限を超えてしまうと、預り金として振り込んだ2割分は没収され、2番手(2番目に高い金額を書いた人)に権利が移ります。

一般的な住宅ローンの場合、仮審査が1-2週間程度、本審査が3-4週間程度と少し長めです。なので、競売不動産を落札してから購入までの期間は、スケジュールが結構タイトなんですね!

しかも、一般の売買でしたら、住宅ローンが通らなければ、預り金は返金してもらえ、売買はなかったことにできますが、競売不動産の場合は、それはできません。

なので、入札しようとする物件があれば、事前に金融機関に相談しないといけません。また、多くの銀行が競売不動産で住宅ローンを借りる場合、競売不動産を専門に扱う業者に不動産価値を査定してもらって、その評価書を持っていかないといけません。自分で例えば「2500万で入札するので、ローン借りれますか?」と相談に行っても取り合ってくれませんので、注意が必要ですね!

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競売不動産サイト

https://981.jp/

初心者の方でも見やすいレイアウトになっています。探しているエリアの物件が検索できます。

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

こちらはプロの方が使います。過去数年間の競売物件落札価格が見れます。気になった物件があったら、対象地域を指定して、結果が見れます。売却された競売物件は2~3ヶ月後にリフォームして再販されることが多いです。見てると、「あ!ここ!」ってのがたくさんあります。

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